根据中国人民银行政策，2025年5月8日前已发放的公积金贷款，将从2026年1月1日起自动执行新利率，无需借款人任何操作。近年来LPR呈下降趋势，这意味着许多商贷借款人也能享受到利率下降的好处。为此，记者梳理了三种主流房贷模式，助市民精准决策应对利率调整。
月供自动变少 算清“省钱账”
根据中国人民银行2025年5月7日发布的通知，个人住房公积金贷款利率已经下调。此次调整后，5年以上首套个人住房公积金贷款利率降至2.6%，第二套个人住房公积金贷款利率不低于3.075%。
政策明确规定，2025年5月8日之前已发放的公积金贷款，将从2026年1月1日起统一调整利率。新利率将自动生效，借款人无需提交任何申请。
利率变化带来的实惠是显而易见的。以成都市公布的计算案例为例，贷款100万元、期限30年、等额本息还款方式：
调整前，每月还款额为4135.57元，总利息支出48.88万元；
调整后，每月还款额降至4003.4元，总利息支出44.12万元。每月减少132.17元，总利息节省4.76万元。
对于正在还贷的家庭，这相当于每年多出近1600元的可支配资金，总利息减少幅度接近10%。
利率下行期
三种房贷模式应对不同需求
中国人民银行于12月22日公布的最新贷款市场报价利率（LPR）保持不变：1年期LPR为3%，5年期以上LPR为3.5%，这也是LPR连续第七个月维持不变。在当前相对平稳的利率环境下，除了公积金贷款，商业贷款和组合贷款也是购房者的常见选择。了解这三种方式的特点，能帮助借款人做出更明智的决策。
住房公积金贷款的最大优势在于利率最低。目前首套房5年以上利率为2.6%，且为固定利率模式，不受LPR（贷款市场报价利率）波动影响。
但其限制也很明显：有额度上限，通常不能完全覆盖购房总价；同时申请门槛较高，要求连续足额缴存一定期限。
个人住房商业贷款则更加灵活。当前首套房利率最低约为3.1%起（LPR减点后），虽然高于公积金贷款，但贷款额度通常更高，审批流程相对简化，适合公积金额度不足或不符合条件的购房者。
商业贷款利率与LPR挂钩，每年可能根据市场变化调整一次。
组合贷款结合了两者的特点，一部分使用公积金贷款（享受低利率），超出部分使用商业贷款。这种方式能最大化利用公积金优惠，同时满足较高的贷款需求，但办理流程相对复杂，需要同时符合两种贷款的条件。
成都某商业银行个贷中心客户经理告诉记者，当前利率环境下，有公积金的购房者应优先用足公积金贷款额度，不足部分再考虑商业贷款。对于纯商贷客户，可以关注“商转公”政策，但要注意各地条件和办理流程差异。
房贷选择应按需“对号入座”
面对利率变化和多种贷款选择，不同情况的借款人需要采取不同的策略。业内专家给出了专业建议。
对于已有公积金贷款的群体，首先应确认自己的贷款是否符合调整条件。重点查看贷款发放时间是否在2025年5月8日前。从2026年1月开始，密切关注银行还款计划变动。
确保每月按时足额还款，避免因逾期影响信用记录。银行通常会在利率调整后发送新的还款计划表，借款人可以主动咨询确认。
对于计划购房的群体，决策顺序应该是：优先使用公积金贷款，若额度不足再考虑组合贷，最后才是纯商业贷款。
业内专家建议：“优先用足公积金贷款额度，这是最直接的省钱方式。如果购买的是改善型住房，需要确认二套房认定标准和利率，不同城市政策略有差异。”
对于纯商业贷款借款人，要特别注意商业贷款的重定价日。这通常是每年1月1日或贷款发放日，届时利率会根据最新LPR进行调整。如果资金充裕，借款人可以考虑提前部分还款，特别是在投资收益低于房贷利率的情况下。但要注意银行是否有提前还款违约金，以及每年提前还款的次数。
利率下行趋势下，无论是手握存量贷款的房主，还是计划购房的新买家，都需要仔细研究适合自己的房贷策略。从确认自身贷款条件到选择最优贷款组合，每一个环节都可能影响未来几十年的财务负担。