四川发布客户端消息 2024年5月31日，在第九届中国国际物业管理高峰论坛上，四川省委省政府决咨委副主任、成都市社科联主席、四川省社科院教授李后强系统提出应将“物业管理”改为“物业服务”，并进一步转向“物业治理”“物业文明”。这一前瞻性观点经四川发布首发报道后，引起广泛关注。
▲李后强在第九届中国国际物业管理高峰论坛上发表主题演讲
近日，这一倡议迎来国家层面的有力回响。据人民日报报道，全国人大代表樊芸在十四届全国人大四次会议上提出的相关建议，已被住房城乡建设部采纳，相关部门将着手修改《物业管理条例》，行业分类也由“物业管理”改成“物业服务”。
从学界倡议到政策回响，时隔近两年，这两字之变的背后，究竟蕴含着怎样的理论逻辑与现实意义？3月13日，四川发布客户端记者回访了这一理念的早期倡议者李后强教授。
两字之变：从“冰冷门禁”看行业痛点
“这不仅是两个字的变更，更是一场深刻行业理念转型在国家政策层面的确认。”谈及住房城乡建设部采纳建议一事，李后强语气中透着欣慰。
他特别提到了全国人大代表调研中提及的一个案例：业主驾车送母回家却被物业门禁冰冷阻拦。“这正是‘管理’思维僵化体现的缩影。”李后强说，旧有模式下，许多物业公司以“管理者”自居，将服务异化为管控，导致主体错位、矛盾丛生。我国民法典早已明确“物业服务”的契约属性，但实践中，“管理”惯性始终未能彻底扭转。
“住建部的采纳决定，是推动法律精神落地的关键一步。” 李后强表示，其意义在于重塑物业与业主之间平等、契约的服务关系。
理念重塑：从“管物”到“为人”的必然
时间回到2024年5月31日，作为这一理念的早期提出者，李后强在第九届中国国际物业管理高峰论坛上发表了题为《 提高“暖度”：物业从“管理”转向“服务”与“治理”──兼论“经济圈+都市圈”的物业高质量发展秘钥》的主题演讲，系统论证了从“管理”转向“服务”与“治理”的必然性。同年6月2日，四川发布刊发报道了李后强的署名文章，详细阐述了这一理念。时隔近两年，文章中的前瞻性观点，恰好为此次更名提供了清晰的理论注脚。
▲四川发布首发报道李后强相关理念
“物业的‘物’内涵应拓展至能量、数据乃至人文关怀的‘场’。”李后强在这次回访中进一步阐释，物业的本质应从对有形之“物”的管控，转向对无形之“人”的幸福关照，成为“民生产业、快乐产业、幸福产业”。“服务”一词，精准契合了这一以人为本的价值回归。“核心是理念重塑，从‘管物’到‘为人’。”他强调。
如何真正实现“服务”？李后强在2024年提出的“五化”与“五度”给出了实践路径──“五化”即数字化、智能化、绿色化、融合化、个性化，指明了手段创新方向；而“五度”即暖度、宽度、精度、效度、信度，则为服务质量树立了感性而具体的标尺。
“尤其是以‘暖度’取代中性‘温度’。”李后强特别强调，要增强人情味、体现个性化、讲求诚信和包容，提高服务效率。这要求物业公司必须彻底告别“生硬、机械、冷漠”，在每一个临时通行、老人关怀的细节中注入暖意。
展望未来：从“物业服务”迈向“物业文明”
更具前瞻性的是，李后强在2024年就揭示了行业演进的三阶段：“管理”（单一主体，自上而下）→“服务”（双方平等，等价交换）→“治理”（多元主体，民主协商）。
“住建部推动更名为‘服务’，是迈出了从第一阶段到第二阶段的决定性一步。” 李后强分析，这为最终构建业主、物业、社区等多方共治的“治理”新生态奠定了基础。他进一步阐释，从“物业文化”转向“物业文明”是更高追求。“文化有好坏之分，比如有腐朽、落后的文化，但文明都是好的，没有坏的，文明都是积极的、向善的、向上的、正面的东西。”
回顾这一理念从学界倡议到政策响应，李后强感慨良多。他认为，此次更名采纳，绝非文字游戏，而是一次从理论到实践、从学界呼吁到政策响应的完整闭环。“它标志着中国物业管理行业在高质量发展与新质生产力要求下，迎来了历史性转折的明确信号。”李后强说。
▲图据视觉中国
“当然，条例修改与名称变更只是一个辉煌的开始。”李后强话锋一转，他认为接下来的挑战在于：如何将“服务”理念通过“五化”手段落到实处？如何确保物业费在阳光下运行？如何健全业委会机制使其真正发挥作用？他认为，在新质生产力推动下，中国物业管理面临历史性的转折。“这需要全行业在新质生产力驱动下，全面提升人员素质、革新管理工具、深刻理解业主新需求，构建基于‘暖度’与‘信任’的新型生产关系。”
采访最后，李后强表示，从2024年的理论构想与大会倡议，到2026年春天的政策采纳，他深信“物业服务”这四个字，将如一颗充满生命力的种子，在无数社区的土壤中生根发芽，最终生长出更具暖度、更富尊严、更加和谐的现代居住文明。
“这无疑是一条正确的道路。”他说。
新闻多一点》》》
李后强2024年6月2日在四川发布发表的《 提高“暖度”：物业从“管理”转向“服务”与“治理”──兼论“经济圈+都市圈”的物业高质量发展秘钥》部分原文──
物业管理要从对“物”的管理转到对“人”的关怀，从人心到情神，转向对健康、快乐、幸福的关照，因此物业是民生产业、快乐产业、幸福产业。在一定意义上讲，物业管理是心理学、护理学。
物业管理落实新发展理念的“五句”话，必须推进“五化”──数字化、智能化、绿色化、融合化、个性化，但也要保护业主的隐私权、私人空间。要提高“五度”──暖度（增强人情味）、宽度（适应多样性）、精度（体现个性化）、效度（高效率快响应）、信度（讲诚信契约），绝不能认钱不认人，要真正解决物业管理生硬、机械、冷漠、僵化等问题，在增强暖度、真诚、安全、沟通等方面久久用功，让业主有安全感、获得感和幸福感。最好不再讲“物管温度”，因为“温度”是中性词，零下50°和零上100°都是温度，只能讲“暖度”，这是最适合人的温度，也不是“热度”。物业管理还要在“五觉”──视觉（景美）、味觉（味美）、听觉（音美）、嗅觉（气美）、触觉（动美）悦变或者“五爽”上用心用力用情，让业主感觉很爽，终生不忘。
在物业公司与业主之间要形成超导的“库柏对”，没有电阻，交流畅通。物业管理人员必须具有高素质，物管手段必须与时俱进更新换代，要深刻理解认识业主的新特点新需求。 根据生产力决定生产关系的原理，新质生产力必然引发生产关系的变革，形成“新型生产关系”，因此要对物业管理体制机制进行大规模改革创新。
在新质生产力推动下，中国物业管理面临历史性的转折──由“管理”转向“服务”与“治理”。“管理”是传统做法，一个主体，从上到下，公司与业主双方不平等，矛盾很多。“服务”是市场做法，两个主体，双方平等，公司与业主是等价交换关系，按照法规办事。“治理”是民主做法 ，多个主体，参与者地位平等，公司与业主是协商关系，按照契约办理。
在新时代，物业管理必然转向“物业服务”，进而转向“物业治理”，促进“物业文化”转向“物业文明”。因为文化有好坏之分，比如有腐朽、落后的文化，但文明都是好的，没有坏的，文明都是积极的、向善的、向上的、正面的东西。 我们希望在修改旧的《物业管理条例》（旧条例已经20年了）时，改为《物业服务（或者治理）条例》，要有新理念、新思路、新措施和新政策的出现，以适应新形势新时代的需要。（2024年5月31日在“2024第九届中国国际物业管理高峰论坛”上的发言）